Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

NUEVA LEY QUE DEROGA Y MODIFICA, ENTRE OTRAS, EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (DECRETO 4104/1964), EL REAL DECRETO‑LEY 2/1985 (ARTS. 8 Y 9), EL DECRETO DE 11 DE MARZO DE 1949, Y QUE INCIDE SOBRE NORMAS POSTERIORES COMO LA LEY 4/2013, LOS RDL 21/2018 Y 7/2019, LA LEY 12/2023, ASÍ COMO DETERMINADAS PREVISIONES DE LA LEY HIPOTECARIA, LA LEY 36/1988 (ARBITRAJE) Y LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. La norma reforma el régimen de arrendamientos urbanos para fomentar el alquiler como alternativa a la propiedad y equilibrar derechos: distingue claramente arrendamientos de vivienda (régimen protector) de los de uso distinto (mayor libertad de pacto, con reglas supletorias); para vivienda establece un periodo mínimo efectivo de protección (prórrogas hasta completar 5 años; 7 si el arrendador es persona jurídica) y, tras esos años, prórrogas tácitas anuales hasta 3 años, con excepciones y procedimiento para que un propietario recupere la vivienda por uso propio; el arrendatario puede desistir tras 6 meses con 30 días de aviso. Se limitan las subrogaciones inter vivos y mortis causa (con reconocimiento especial al conviviente “more uxorio”) y se regulan derechos en caso de divorcio o fallecimiento; los contratos anteriores al 9/5/1985 mantienen su régimen hasta extinción pero con reglas transitorias para revisión de rentas y subrogaciones. La renta se pacta libremente al inicio y su actualización es anual según pacto, con tope de IPC; en zonas tensionadas y para grandes tenedores hay límites adicionales y un sistema de índices de referencia; el arrendador puede aumentar renta por mejoras justificadas con límites. Los contratos pueden formalizarse por escrito u oralmente y acceder al Registro de la Propiedad, existen incentivos por la inscripción, y se exige fianza en metálico (1 mensualidad vivienda; 2 para otros usos) con posibilidad de depósito obligatorio por las Comunidades Autónomas. Para locales comerciales se admite cesión y subarriendo con mayor flexibilidad, pero se regulan subrogaciones, derecho preferente y una indemnización al arrendatario por pérdida de clientela o gastos de traslado en supuestos concretos; hay calendarios de duración diferenciados (hasta 20 años según casos). En lo procesal se fija competencia en los Juzgados de Primera Instancia, se matizan los procedimientos de desahucio y reclamación de cantidades, se regulan enervación y acumulación de acciones, se posibilita arbitraje pactado y se habilita casación en supuestos concretos para unificar doctrina. Se incluyen medidas de protección para arrendatarios de bajos ingresos (exclusión de ciertas revisiones) y la obligación gubernamental de crear en un año un mecanismo fiscal de compensación para arrendadores afectados; además se prevén beneficios fiscales e instrumentos de transparencia (censo de contratos, obligaciones registrales) y numerosas disposiciones transitorias para VPO y contratos antiguos, con el objetivo de dar mayor estabilidad en vivienda, flexibilidad para otros usos y seguridad jurídica.